오피스텔을 분양 받는 순간부터 임대하는 동안을 거쳐 양도할 때까지 

모든 과정에서 세금 문제가 발생한다.

따라서 취득과 임대, 양도와 관련된 세금에는 어떤 것이 있는지,

 또 세금을 줄이려면 어떻게 해야 하는지 먼저 검토해 보아야 한다.

우선, 오피스텔을 분양 받거나 기존 건물을 매입할 때는 취득가액의 4.6%를 취득세로 부담해야 한다.

단, 2018년 말일까지 한시적으로 최초로 분양 받는 60㎡이하 오피스텔에는 취득세가 면제된다. 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 경우에는 취득세의 절반을 감면 받을 수 있다.

오피스텔을 취득할 때에는 부가가치세를 부담해야 하지만, 과세사업에 임대할 경우

 부담한 부가가치세를 환급 받을 수 있다.

그런데 세무 일정상 부가가치세를 돌려받기까지 상당한 시일이 소요되기 

때문에 자금부족 문제에 대비해두어야 한다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스에 따르면 오피스텔을 분양 받을 때 과세사업자로 등록하여 

분양대금과 부가가치세를 납부하여 세금계산서를 수취하고, 

부가가치세 신고기간에 조기환급을 신청하여 가급적 빨리 매입세액을 공제받는 것이 좋다.

나중에 오피스텔을 주거용으로 임대하거나 면세사업에 사용하게 되더라도 해당 시점에 경과 

과세기간에 대한 세액을 차감한 부가가치세를 재계산하여 납부할 부분은 다시 납부하면 된다.

오피스텔을 양도할 때에는 양도자가 과세사업자인 경우 건물분 양도가액의 10%에 해당하는 

부가가치세를 양수자에게 징수하여 납부해야 한다.

양수자가 사업자가 아니거나 면세사업자인 경우에는 이 부가가치세가 공제되지 않으므로 

사실상 양도가액을 높여 받는 경우가 많다.

부동산임대사업자인 경우에는 양수자에게 부동산임대 사업자등록을 하게 하여 사업의

 포괄양수도 방식으로 오피스텔을 양도하면 세금계산서를 발급하지 않아도 되므로 

부가가치세 부담에서 벗어날 수 있다.

양도소득세는 양도 당시 오피스텔이 주거용인지 업무용인지를 구분하여 계산하게 된다. 

실거래가액으로 양도차익을 계산하되, 주택 외 부동산인 오피스텔의 경우 1년 미만은 50%, 

1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상 보유했다면 6~40%의 세율을 적용하여 양도소득세를 계산한다.

주거용으로 사용하는 오피스텔을 1채만 보유 중이라면 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 양도일 직전 2년간은 주거용으로 사용했다는 것을 과세관청에 직접 입증해야 한다. 주민등록 상황, 공과금 납부 영수증, 임대사업자 등록여부, 내부 주거시설 사진 등의 서류를 첨부하여 신고해야 인정받을 수 있다.

[출처] 취득부터 양도까지, 오피스텔 절세 포인트 (붇옹산의 부동산 스터디) |작성자 인구증가하는진주

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오피스텔이라는 단어 자체가 사무실인 office와 숙박인 hotel을 합성한 용어인데,

싱가포르와 홍콩등지에서 사무실 비용이 너무 높은 점을 감안해 저비용 업무공간으로 고안된 것에서

 출발했다. 오피스텔은 일부 숙식기능이 포함돼 있긴 하나, 본래 그 주된 기능은 업무시설인 셈이다.

1985년 전후 우리나라에 오피스텔이 들어오면서 업무공간 비중이나 

바닥난방 규제가 점차 완화되기 시작했고, 

2014년 이후 저금리 기조에 따른 월세화 영향을 받으면서 

수익형 부동산 투자상품으로도 인기를 끌고 있다. 

전,월세 시장 불안해소 방안으로 준주택을 확대하면서 전용면적 85㎡이하는 온돌을 허용해 

주거용으로 전용하는 사례가 많아졌고 소형면적은 실제 아파트와 큰 차이를 못 느끼는 이들이 상당하다.

오피스텔은 주로 전용면적 30~50㎡ (9~15평) 이하가 전체 공급량의 80%를 차지한다.

최근엔 보다 넓은 면적에 아파트와 비슷한 내부 구조를 갖춘 전용면적 85㎡ 안팎의 

중형 오피스텔 유닛으로

다양화를 꾀하고 있다. 전면에 거실, 방 2~3개를 갖춘 3베이 또는 4베이 방식도 등했다.

그러나 오피스텔은 발코니 설치가 안 된다던지, 85㎡ 면적 이상은 바닥 난방이 불가능하고,

 아파트에 비해 일조권이나 주차장 같은 부대복리시설 규제가 약해, 가족단위 거주에는

 불편한 부분이 있다. 

그래서 주로 도심 대학가나 업무단지 주변 역세권에 1~2인 가구를 대상으로 공급이 많은 편이다.

일단 아파트에 비해 실제 입주민이 사용할 수 있는 편익시설이 적고, 공급면적 대비

전용면적 비율인 전용률이 낮은 편이다. 

최근 지어진 오피스텔은 아파트와 같은 안목치수를 적용하면서 

전용률이 과거 보다 높아지긴 했지만, 아파트 전용률이 80% 육박한다면, 

오피스텔 전용률은 60% 수준에 그치면서 실사용 면적이 작다. 

아파트는 발코니 확장을 통해 전용 공간을 늘리는 것이 가능한 반면, 

오피스텔은 아예 발코니나 노대 설치가 안되는 단점이 있다. 특히 일조권 규제나 놀이터, 

공원 등 부대복리시설 설치 학교 용지 부담등의 미적용 떄문에 취약아동이 있고

 세대원이 많은 경우는 실거주로서의 주거환경 질이 아파트에 비해 떨어진다. 

자주식 주차나 세대 당 1대를 주차 할 수 있는 아파트에 비해 주차공간이 협소하고 

경우에 따라 기계식 주차의 불편함을 감수해야 할 경우도 있다.

출처: http://www.r114.com/z/news/news_detail.asp?only=0&m_=6&g_=7&bno=30&num=941&page=1&startpage=1&kind=&skind=&SF_Kind=&SF_Keyword=&stab=1

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8.2 부동산 대책 100일을 지나면서 부동산 시장은

전체적으로 거래가 급감하면서 시장이 위축되는 모양새를 보이고

있습니다.

그러나 한편으로는 거래량은 줄고 있지만

서울의 부동산 가격은 여전히 상승하고 있다는 의견도

존재 하는데요.

8.2 부동산 대책 이후 분명 부동산 시장에는 큰 변화가 있어 보입니다.

전문가들은 앞으로의 부동산 시장을 어떻게 보고 있을까요?

그래서 사라는 건지 말라는건지~

살거면 언제 사라는건지~

참 어렵죠?

8.2 부동산 대책 100일 규제지역이 더 올랐다.

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=015&aid=0003847602

“집값조정 온다…내집 장만 기다려라”

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=016&aid=0001312581

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