오피스텔을 분양 받는 순간부터 임대하는 동안을 거쳐 양도할 때까지 

모든 과정에서 세금 문제가 발생한다.

따라서 취득과 임대, 양도와 관련된 세금에는 어떤 것이 있는지,

 또 세금을 줄이려면 어떻게 해야 하는지 먼저 검토해 보아야 한다.

우선, 오피스텔을 분양 받거나 기존 건물을 매입할 때는 취득가액의 4.6%를 취득세로 부담해야 한다.

단, 2018년 말일까지 한시적으로 최초로 분양 받는 60㎡이하 오피스텔에는 취득세가 면제된다. 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 경우에는 취득세의 절반을 감면 받을 수 있다.

오피스텔을 취득할 때에는 부가가치세를 부담해야 하지만, 과세사업에 임대할 경우

 부담한 부가가치세를 환급 받을 수 있다.

그런데 세무 일정상 부가가치세를 돌려받기까지 상당한 시일이 소요되기 

때문에 자금부족 문제에 대비해두어야 한다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스에 따르면 오피스텔을 분양 받을 때 과세사업자로 등록하여 

분양대금과 부가가치세를 납부하여 세금계산서를 수취하고, 

부가가치세 신고기간에 조기환급을 신청하여 가급적 빨리 매입세액을 공제받는 것이 좋다.

나중에 오피스텔을 주거용으로 임대하거나 면세사업에 사용하게 되더라도 해당 시점에 경과 

과세기간에 대한 세액을 차감한 부가가치세를 재계산하여 납부할 부분은 다시 납부하면 된다.

오피스텔을 양도할 때에는 양도자가 과세사업자인 경우 건물분 양도가액의 10%에 해당하는 

부가가치세를 양수자에게 징수하여 납부해야 한다.

양수자가 사업자가 아니거나 면세사업자인 경우에는 이 부가가치세가 공제되지 않으므로 

사실상 양도가액을 높여 받는 경우가 많다.

부동산임대사업자인 경우에는 양수자에게 부동산임대 사업자등록을 하게 하여 사업의

 포괄양수도 방식으로 오피스텔을 양도하면 세금계산서를 발급하지 않아도 되므로 

부가가치세 부담에서 벗어날 수 있다.

양도소득세는 양도 당시 오피스텔이 주거용인지 업무용인지를 구분하여 계산하게 된다. 

실거래가액으로 양도차익을 계산하되, 주택 외 부동산인 오피스텔의 경우 1년 미만은 50%, 

1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상 보유했다면 6~40%의 세율을 적용하여 양도소득세를 계산한다.

주거용으로 사용하는 오피스텔을 1채만 보유 중이라면 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 양도일 직전 2년간은 주거용으로 사용했다는 것을 과세관청에 직접 입증해야 한다. 주민등록 상황, 공과금 납부 영수증, 임대사업자 등록여부, 내부 주거시설 사진 등의 서류를 첨부하여 신고해야 인정받을 수 있다.

[출처] 취득부터 양도까지, 오피스텔 절세 포인트 (붇옹산의 부동산 스터디) |작성자 인구증가하는진주

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