전문가들은 새해 서울 압구정, 대치동, 잠실동 일대 재건축 단지와 강북 한강변 재개발 구역이 유망하다고 꼽았다. 사진은 서울 송파구 잠실주공5단지 전경(아래)과 용산구 한남뉴타운 전경(위).
집값은 모두의 관심사다. 요즘처럼 부동산 시장을 예측하기 힘들 때엔 더욱 그렇다. 2017년 서울 강남 등 인기 재건축 단지를 중심으로 집값이 달아올랐고 많은 사람이 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’에 뛰어들었다. 이에 정부는 부동산 투기를 잡겠다며 6·19, 8·2 부동산 대책과 10·24 가계부채 종합대책, 주거복지 로드맵, 임대등록 활성화 방안까지 내놨다.

정부 바람대로 집값 상승세가 주춤해지고 매매 거래가 뚝 끊겼지만 한편에서는 청약 열기가 식지 않았다. 일각에서는 불황에도 집값이 내리지 않자 거품 붕괴를 우려하는 목소리가 적잖다.

2018년 집값은 어떻게 될까. 매경이코노미가 부동산 전문가 15인을 대상으로 설문조사한 결과 2명을 제외한 13명이 새해 서울·수도권 집값이 ‘보합세’를 나타낼 것으로 전망했다. 이 중 7명은 ‘3% 미만 약보합’, 6명은 ‘3% 미만 강보합’으로 의견이 갈렸지만 적어도 집값이 크게 요동칠 걱정은 없어 보인다. 만약 집값이 오른다면 ‘서울 강남권 재건축 단지 상승(7명)’ ‘실수요자 매매 전환(5명)’ 때문일 것이라는 전망이 가장 많았고 반대로 집값이 내린다면 ‘대출 규제·금리 상승(7명)’ ‘입주폭탄 등 주택 공급과잉(5명)’ 때문일 것이란 분석이 많았다.

새해 안갯속 부동산 시장에서도 눈여겨볼 만한 상품이 있을까.

결론부터 말하면 ‘그래도 재건축(9명)’이란 공식은 깨지지 않았다. 또한 재건축 열기가 주춤한 사이 재개발 시장(3명)이나 입주 5년 이내 새 아파트(2명)가 주목받을 것이란 의견도 나왔다. 상품별 투자 방법과 기간 차이는 있지만 결국 인기 지역 내 새 아파트 수요를 내다본 투자라는 점은 서로 비슷하다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “규제가 심화되고 금리가 오르는 때에 부동산 시장을 예측하기 어려울수록 ‘확실한 지역’으로 투자자금이 몰린다”며 “서울·수도권에서도 입지가 좋고 생활 인프라를 갖춘 지역이 각광받을 것”이라고 설명했다.

▶그래도 재건축은 죽지 않는다

▷강남 대치·잠실 vs 非강남 목동·상계

2017년 강남 재건축 시장이 서초구와 강동구를 중심으로 뜨거웠다면 2018년에는 강남구 압구정동과 대치동, 송파구 잠실동이 주목받을 것으로 보인다. 비(非)강남권에서는 양천구 목동과 노원구 상계동도 추천 지역에 이름을 올렸다. 8·2 대책으로 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도가 제한됐는데 오히려 재건축 추진 속도가 상대적으로 느린 단지, 즉 조합 설립 이전 단지는 반사이익을 누릴 것이란 전망이다. 서울에선 압구정 현대아파트, 대치동 은마아파트, 목동 신시가지아파트 등이 대표적이다.

한강변을 따라 24개 단지, 1만여가구 대규모 아파트가 줄지어 들어선 압구정동은 한강을 낀 데다 중대형 평형 위주로 구성돼 있어 1970~1980년대 부유층이 선호하는 아파트로 자리매김했다. 하지만 그간 기부채납률, 층수 제한을 두고 서울시와 마찰을 빚었고 최근엔 지구단위계획 심의가 보류되는 등 재건축 사업은 장기화 조짐을 보였다. 그럼에도 이를 두고 업계에서는 압구정지구가 여전히 저평가됐다고 분석한다. 

한태욱 동양미래대학 경영학부 교수는 “압구정지구는 대규모 재건축 지구면서 한강 조망권을 가진 곳으로 재건축이 완료되면 이웃 서초구 반포지구에 내줬던 ‘최고 부촌’ 타이틀을 되찾을 것”으로 내다본다. 개발이 성공적으로 마무리되면 아파트값이 3.3㎡당 6000만~7000만원까지 갈 수 있다. 물론 다양한 주민 의견을 수렴해야 하는 등 해결 과제는 남았다.

강남구 대치동에선 강남권 ‘재건축 일번지’로 불리던 은마아파트가 주목받는다. ‘49층 초고층 랜드마크 재건축’을 포기하면서 실망감이 돌기는 하지만 서울시의 ‘35층 가이드라인’에 합의한 만큼 재건축 사업이 탄력을 받을 것이란 기대도 만만찮다. 지하철 3호선 대치역·학여울역 역세권이고 차량으로 동부간선도로, 올림픽대로, 영동대로, 강변북로 등으로 진입이 쉽다. 강남 8학군 명문 학교가 인근에 모여 있고 대치동 학원가도 가까워 학부모 선호도가 높다.

송파구도 최근 단지별 재건축 사업이 활발한 지역이다. 

송파구에서도 전문가들이 주목한 지역과 아파트는 잠실동 ‘잠실주공5단지’다. 이곳은 최근 ‘50층’ 건립 계획이 사실상 통과되면서 시세가 출렁인다. 8·2 대책 이후 한 달 동안 하락세를 보였지만 2017년 9월 초 ‘50층’ 통과 소식 일주일 만에 전고점을 회복했다. 2017년 12월 마지막 거래는 2017년 1월 첫 거래보다 4억4000만원가량 뛴 17억4000만원에 이뤄졌다(전용 76㎡ 기준). 김종선 BSI경영연구원장은 “잠실주공5단지는 대단지인 데다 대지지분이 1 대 1에 가까워서 조합원 자격을 얻고 있을 때 발생하는 이익이 클 것”으로 분석한다.

새해 강남발 재건축 열기는 양천구 목동신시가지단지에도 불어올 전망이다. 최근 양천구가 주민설명회를 열고 정비계획안을 발표하는 등 재건축 밑그림이 나오면서 사업 기대감이 한껏 높아졌다. 신시가지 1~3단지 용적률 종상향(2종→3종 일반주거지역 용도변경 추진) 문제가 남아 있긴 하지만 서울 3대 학군으로 꼽히는 목동 지역 아파트는 비교적 부동산 시장에 영향받지 않고 학부모 수요가 꾸준하다. 최근 신시가지1단지 전용 90㎡는 12억원에 주인이 바뀌었다.

비교적 소액으로 재건축 아파트에 투자하고 싶다면 상계동은 어떨까. 최근 몇 년 새 시세가 많이 오르긴 했지만 상계동에는 2억원대에 매입할 수 있는 10평대 매물이 꽤 많다. 

일례로 지하철 4·7호선과 인접한 상계주공3단지 전용 32㎡ 최근 실거래가는 2억5800만원, 전세 시세는 1억4000만원이다. 안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “상계동 아파트는 재건축 프리미엄(웃돈)이 본격적으로 시세에 반영되지 않았다. 임대수익을 올리기 좋은 10평대 소형 아파트가 많아 매력적인 투자처”라고 추천했다.

물론 조합원 지위 양도가 가능한 이들 지역은 대부분 사업 초기 단계다. 어차피 ‘초과이익환수제’를 피하기 어렵다. 이 때문에 사업 속도가 비교적 느렸던 대치동이나 압구정 재건축 단지들은 ‘장기전’에 들어가는 분위기다. 조합이 설립되면 매매 거래 금지 등 여러 규제를 적용받게 되기 때문에 굳이 사업 속도를 낼 이유가 없다는 판단이다. “재건축 투자 전략 역시 단지별 사업 진행 속도에 따라 철저히 달라질 것으로 보인다.” 김규정 NH투자증권 부동산연구위원의 총평이다.

전문 출처 :

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=024&aid=0000058176&sid1=001